Вы не покупаете район,
район покупает вас
С квартирой может быть всё нормально. Но сюрпризы чаще появляются не внутри, а вокруг.
Окружение вокруг дома почти никто не считает в цифрах.
А потом именно эти вещи начинают влиять и на повседневный комфорт, и на цену квартиры при продаже.
Предположим, что при покупке перед окнами сейчас пустой участок. На просмотре это плюс. Открываешь документы — земля под жилую застройку. Через пару лет вместо открытого вида — корпус в 40–50 метрах.
Окружение вокруг дома почти никто не считает в цифрах.
А потом именно эти вещи начинают влиять и на повседневный комфорт, и на цену квартиры при продаже.
Предположим, что при покупке перед окнами сейчас пустой участок. На просмотре это плюс. Открываешь документы — земля под жилую застройку. Через пару лет вместо открытого вида — корпус в 40–50 метрах.
Со школами та же логика.
“В пешей доступности” — формально правда. Но важно не только расстояние, а расчёт.
“В пешей доступности” — формально правда. Но важно не только расстояние, а расчёт.
В одном крупном проекте на территории бывшей промзоны предусмотрено более 8 000 квартир и одна школа примерно на 1 000 мест.
Даже если предположить, что только 20–25% семей будут с детьми школьного возраста, это уже 1 500–2 000 потенциальных учеников.
При такой математике перегруз — вопрос не “если”, а “когда”.
Пока район не заселён полностью, движения меньше. После ввода новых очередей появляются дополнительные выезды, усиливается поток. И та самая “камерность” постепенно исчезает.
Промзона рядом — не всегда плохо. Важно, что там запланировано.
Если по проекту предусмотрен парк — это один сценарий. Если несколько высотных домов, которые будут перекрывать весь вид, — совершенно другой.И разница между ними существенно скажется на цене в будущем.
Коммерция — ещё один фактор.
На рендерах — аккуратные кафе и витрины. В реальности внизу может открыться алкомаркет или недорогой общепит, а не модный “Surf”, к которому быстро привыкаешь.
Промзона рядом — не всегда плохо. Важно, что там запланировано.
Если по проекту предусмотрен парк — это один сценарий. Если несколько высотных домов, которые будут перекрывать весь вид, — совершенно другой.И разница между ними существенно скажется на цене в будущем.
Коммерция — ещё один фактор.
На рендерах — аккуратные кафе и витрины. В реальности внизу может открыться алкомаркет или недорогой общепит, а не модный “Surf”, к которому быстро привыкаешь.
Кейс из практики:
В 2021 году купили 64 м² за 21,5 млн ₽.
Перед окнами — тихая территория бывшей промзоны. В офисе продаж клиента увереля о "перспективах развития" района.
Через три года вместо “перспективы” открыли логистический центр с круглосуточной разгрузкой.
Фуры, свет, движение ночью.
К 2025 году рынок вырос.
Похожие квартиры в доме продаются по 26–27 млн ₽.
Но эта — нет.
По этому варианту сделка проходит примерно за 22,5–23 млн ₽.
Минус к ожидаемому сценарию — 3–4 млн ₽.
В номинале квартира подорожала.
Но из-за изменений вокруг она не выросла так, как могла бы.
И это мы ещё не учитываем инфляцию.
В прошлом примере деньги “съело” окружение.
Но это внешний фактор.
Есть еще очень важный момент внутри, который влияет не только на стоимость жилья, но и на ваш комфорт.
Что уж говорить, далеко не все риэлторы его учитывают. И зря.
Ведь именно здесь многие переплачивают, даже не понимая этого.
Но это внешний фактор.
Есть еще очень важный момент внутри, который влияет не только на стоимость жилья, но и на ваш комфорт.
Что уж говорить, далеко не все риэлторы его учитывают. И зря.
Ведь именно здесь многие переплачивают, даже не понимая этого.
Нажмите кнопку, чтобы читать дальше 👇